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Guide du promoteur immobilier : Guide format PDF - Guide format DOC

AIDE POUR REDACTION D’UN BAIL D’HABITATION

Vous désirez mettre en location un bien immobilier à usage d’habitation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre pour rédiger un bail d’habitation légal et à votre avantage ? Cette aide vous sera d’une grande utilité.

1) Quel contrat pour la location d’un bien immobilier à usage d’habitation ?

Le contrat de location s’appel le bail. Il est régit par la loi du 6 juillet 1989 et doit obligatoirement être établit par écrit : acte sous seing privé ou sous acte notarié.

2) La rédaction du contrat :
Votre contrat sera composé d’un certain nombre de mentions : les mentions obligatoires, les mentions facultatives et les mentions interdites.

A) Les mentions Obligatoires

Sans ces mentions votre contrat ne sera pas légal :
- Enumération des parties
- En cas de présence d’un mandataire : le nom du bailleur représenté par la société XXX
- L’énumération du local loué, c'est-à-dire l’énumération des pièces et autres locaux tel que cave parking …
- Enumération des équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun, tel que vide ordure, ascenseur, jardin collectif…
- Destination du local (usage d’habitation, mixte d’habitation et professionnel)
- Situation du local
- Le montant du loyer
- Les termes de paiement du loyer
- La durée du bail
- La date d’effet du contrat
- Le montant du dépôt de garantit
- Les modalités et la date de révision du loyer
- L’énumération des risques naturels et technologiques (ERNT) qui est disponible dans chaque mairie

B) Les mentions facultatives

Les parties peuvent mentionner dans le contrat de location toutes les autres dispositions quelles désires, dans la mesure où cela n’est pas contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs, ou que cela ne fait pas partie des clauses interdites.

- Conseils : En cas de location à plusieurs personnes, mieux vos avoir un seul contrat pour tous et non un contrat par personne, avec une clause prévoyant la solidarité du payement du loyer entre les différentes personne, ou encore énonçant que même si un des colocataire part avant la fin du bail il sera codébiteur pendant une durée X, et ce même dans la cas ou un tiers personne viendrait prendre sa place. Le bailleur peut aussi signer le bail simplement avec la personne la plus solvable et demander aux autres leur cautionnement.

C) Les mentions interdites

Certaines mentions sont interdites sous peine de nullité :
- Les mentions obligeant le locataire en vu de la vente ou de la location du local loué à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables
- Obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.
- Prélèvement automatique comme unique mode de paiement du loyer.
- Les mentions qui imposent au locataire la signature par avance de traite ou de billet à ordre.
- Celle où le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire.

3) Qui doit signer le contrat de location ?

Du côté du bailleur :
Il faut bien sûr que le bailleur ait la capacité (majeur disposant de tous ses droits) et le droit (propriétaire ou disposant d’un droit d’usufruit sur le bien mis en location).

Différentes hypothèse possibles :
- Si le bailleur est célibataire il peut signer seul le contrat de location,
- Si le bailleur est marié et que l'immeuble appartient à lui seul et si ce logement n'est pas le logement de la famille alors il peut signer seul sans le consentement de son conjoint
- Par contre si le logement est familial alors il faut la signature des 2 époux pour contracter (Art 215 du C.C).
- S’ils sont en concubinage et si ce n'est pas le logement familial (pas d'enfants), il peut alors signer seul.
- Si le logement est familial: accord des deux.
- Si l'immeuble appartient aux 2 époux alors le bail peut être conclut par l'un ou l'autre sauf si c'est le logement familial.
- Si l'immeuble est en indivision l'accord de tous les indivisaires doit être obtenu pour consentir un bail. Toutefois si un des indivisaires s'y oppose les autres peuvent passer outre en demandant l'autorisation au juge. Les autres indivisaires doivent invoquer la mise en péril du bien.
- Si l'immeuble est grévé d'un usufruit, l'usufruitier peut conclure un bail sans l'accord du nu-propriétaire.
- Si l'immeuble appartient à un incapable, c'est son représentant légal (père, mère, tuteur) qui signe. Le tuteur peut passer seul des baux d'habitation dés lors qu'ils ont une durée inférieure à 9 ans. Le tuteur ne pourra renouveler les baux en cours plus de 2 ans avant leur expiration. Lorsque le bail est conclu au nom d'un mineur le locataire ne bénéficiera à l'encontre du mineur devenu capable d'aucun droit au renouvellement à l'expiration du bail.

Du côté du locataire :
- Si ce sont des personnes mariées, un seul des époux peut signer le bail. L’autre en devient co-titulaire. Le bailleur peut donc poursuivre chacun des époux en paiement des loyers. Car, ils sont considérés comme co-débiteur solidaire. Si un conjoint décide de donner congé ou de partir, alors l’autre est titulaire du bail même s’il ne l’a pas signé, toutefois, celui qui est parti est codébiteur du paiement des loyers.
- Si des personnes non mariés veulent ensemble prendre à bail et qu’une seule des deux signe le bail, alors elle est seule locataire et débitrice du loyer. Toutefois, si elle abandonne les lieux ou si elle décède, alors le bail est transmis au concubin, à la condition que celui-ci est vécu dans les lieux au moins un an avec le titulaire du bail. Si le titulaire du bail donne congé, alors, le bail n’est pas transmis à l’autre.
- Si les deux concubins signent le bail, alors le propriétaire a deux débiteurs de loyer. Et, si l’un s’en va, l’autre devient titulaire du bail et doit en assumer seul le loyer. Le problème est exactement le même pour deux ou plusieurs colocataire.

Dépôt de garantie :
Au moment de la signature du bail, le locataire doit verser un dépôt de garantie qui est souvent limité à deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie est une assurance pour le bailleur. Le dépôt de garantie sert à rembourser le coût des éventuels travaux de remise en état du logement lorsque le locataire a laissé celui-ci dégradé en fin de bail. Le dépôt de garantie doit être encaissé par le bailleur.