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Gagnimmo.com a pour but d’aider les particuliers à comprendre les rouages du
système « Robien-Recentré » en vigueur aujourd’hui.
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LE REGIME ROBIEN
Ce
régime d’incitation fiscale « Robien » confère à l’investisseur un statut de
« Bailleur conventionné » (engagement de location pendant 9 ans) et accorde un
avantage fiscal conditionné par un plafonnement des loyers pratiqués, mais – à
la différence du « Besson » neuf dont il se distingue aussi par des plafonds
plus amples -, sans conditions de ressources des locataires.
Comme pour l’amortissement « Besson », l’option pour le régime de
l’amortissement « Robien » implique l’engagement du propriétaire, personne
physique, de louer les locaux nus pendant une durée de 9 ans. La location doit
être imposable dans la catégorie des revenus fonciers. La location doit être
consentie aux conditions et aux personnes visées précédemment. Elle doit prendre
effet dans les 12 mois qui suivent l’acquisition, l’achèvement, la
transformation ou la réhabilitation du logement loué. La durée de 9 ans se
calculant à compter de la prise d’effet du bail initial. Entre deux locations,
un délai de vacance d’un an au maximum est admis lorsque le propriétaire prouve
qu’il a fait toutes les diligences nécessaires à la conclusion d’un nouveau
bail. Si la vacance intervient moins de 12 mois avant le terme de la période
d’engagement de location, le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas remis en
cause si le logement est en état d’être loué et n’a pas fait l’objet d’une
utilisation quelconque ou n’a pas été cédé avant l’expiration de l’engagement de
location.
Au terme de la période de 9
ans, en cas de poursuite de la location avec le même locataire ou de changement
de titulaire du bail, le bénéfice de l’amortissement peut être maintenu au
maximum pour deux périodes de 3 ans chacune, à la seule condition que les
plafonds de loyers continuent à être respectés. Lorsque le mariage, le
divorce, la séparation ou la sortie du foyer fiscal d’une personne précédemment
à charge intervient au cours de la période de 9 ans ou d’une des périodes de
prolongation du régime de déduction, l’administration admet que le nouveau
contribuable (l’ex-époux attributaire du logement qui fait l’objet de
l’amortissement, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge,
propriétaire du logement) puisse demander la reprise. Les amortissements
pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet d’une remise en cause. La
reprise de l’engagement s’effectue dans les mêmes conditions que la demande
initialement formulée. Elle constitue une option irrévocable.
Les modalités d’amortissement du prix
d’acquisition de l’immeuble :
§
La base de l’amortissement
La base d’amortissement est, en principe, constituée par le prix d’acquisition
ou de revient global du logement. Pour les
logements acquis en VEFA et plus généralement par l’intermédiaire d’une société
de défiscalisation, l’amortissement est sur le prix packagé comprenant –
rappelons-le – le prix de l’immobilier, les frais de notaire et de garantie, les
intérêts intercalaires, les frais de dossier bancaire, de production notariée,
d’établissement du règlement de copropriété.
§
Taux de l’amortissement
Le « Robien actuel » propose une déduction pour amortissement égale à 8% du prix
d’acquisition pendant les 5 premières années de location et 2,5% pendant les 4
années suivantes, soit au total une déduction représentant aussi 50% de la
valeur du logement loué.
Toutefois, à
l’issue de la période de 9 ans, le contribuable peut dans le régime actuel et
dans les conditions examinées ci-dessus, continuer à bénéficier, par période de
3 ans et dans la limite de 6 ans d’une déduction de 2,5% au titre de
l’amortissement annuel. Ainsi, la durée initiale de l’amortissement (9 ans) peut
être portée à 12 ou 15 ans, ce qui représente un amortissement de 57,5% ou 65%.
En revanche, les dépenses d’amélioration qui ont pour but d’apporter un élément
de confort nouveau à l’immeuble loué et qui sont effectuées pendant la période
couverte par l’option, ne sont pas déductibles immédiatement mais ouvrent
seulement droit à une déduction au titre de l’amortissement égale à 10% du
montant de la dépense pendant 10 ans. L’amortissement des dépenses
d’amélioration n’est subordonné à aucun engagement de location.
§
Calcul de l’amortissement
La période d’amortissement a pour point de
départ le premier jour du mois de l’acquisition du logement ou de l’achèvement
des travaux.
Pour la première année, la déduction est calculée prorata temporis sur
les bases de l’amortissement annuel en fonction du nombre de mois restant à
courir du premier jour du mois de l’acquisition de l’immeuble ou de l’achèvement
des travaux jusqu’à la fin de l’année en cours.
Exemple:
Un contribuable acquiert un logement neuf le 20
avril 2005. La base de déduction au titre de l’amortissement s’élève à 120 000
€. Les déductions opérées sont les suivantes (qui sont expliquées à chaque
« R2 » par un conseiller en défiscalisation à son client ) :
2005 : 1ère année : 120 000 €
x 8% (cela aurait été 6% si le contrat avait été
signé après le 1er janvier ou le 1er juillet 2006 selon
les cas ) x 9/12 (puisque le contrat a été signé en avril trois mois pleins se
sont écoulés et donc on calcule la déduction au prorata temporis ce qui
fait qu’on enlève 3 mois sur 12 pour la première année d’où 9/12 ) = 7 200 € de
déductions avec le système actuel.
2006-2009 (4 années) : 120 000 € x
8% x 4 = 38 400 € de déduction en 4 ans.
2010 (6ème année) : 120 000 €
x 8% x 3/12 = 2 400 € (équivalent au prorata
temporis manquant de la première année de l’investissement) + [ { 120 000 €
x 2,5% x 9/12} (puisque l’on complète le prorata temporis avec le nouveau
taux d’amortissement : 2,5%) = 2 250 € ] d’où pour cette année là : 2 400
€ + 2 250 €
= 4 650 €.
2011 à 2013 : 120 000 € x
2,5% x 3 = 9 000 €.
2014 (10ème année) : 120 000 €
x 2,5% x 3/12 = 750 € (équivalent au reste du
prorata temporis de la 6ème année…).
- Soit à l’issue de la période de 9 ans, une
déduction totale de :
7 200 € + 38 400 € + 4 650 € + 9 000 € + 750 € = 60 000 €, soit 50% de la base
d’amortissement du bien.
Le régime fiscal du
bailleur-investisseur :
Rappel : Il n’a plus lieu
d’être puisque nous l’avons vu précédemment, à compter de l’imposition des
revenus de 2006, les déductions forfaitaires de 14% (celle de droit commun) et
de 6% (applicable avant cette réforme entre autre au régime « Robien ») sont
supprimées.
Les déficits provenant de la
pratique de l’amortissement « Robien » (tels que les intérêts d’emprunts, frais
de gestion + assurance, charges de copropriétés que l’on oublie bien souvent,
taxe foncière, etc…) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10
700 € dans les conditions de droit commun.
De plus, il est aussi
nécessaire de rappeler que pour un même logement, le bénéfice de
l’amortissement Robien est exclusif de celui :
-
de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer
-
de la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou Besson ;
mais le propriétaire possédant plusieurs logements peut bénéficier d’un régime
amortissement spécifique pour chacun de ses logements,
-
du régime des monuments historiques classés permettant
l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global sans limitation de
durée,
-
du régime d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global
prévu pour les opérations de restauration immobilière (loi Malraux),
-
du régime de droit commun dit du « micro-foncier »,
Il n’est prévu aucune
limitation par période ou par année du nombre de logements ouvrant droit à
l’amortissement Robien.
La remise en cause de
l’avantage fiscal :
L’avantage fiscal est remis en
cause en cas de non-respect de l’une des conditions d’application du régime de
faveur.
Rappel : constituent des cas de rupture d’engagement pour l’amortissement des
logements neufs :
·
le défaut de mise en location initiale effective après l’expiration du
délai de 12 mois imparti pour louer,
· le
démembrement du droit de propriété du logement, sauf lorsque le démembrement
résulte d’un décès de l’un des époux soumis à imposition commune et que le
conjoint survivant demande la reprise à son profit du régime de l’amortissement.
La rupture, par le
propriétaire ou l’associé, de l’engagement de location ou de conservation des
parts entraîne la réintégration dans le revenu foncier de l’année en cours de la
totalité des amortissements déduits au cours de la période couverte par cet
engagement. Toutefois, si la rupture de cet engagement intervient au cours d’une
des 2 périodes triennales de prorogation de l’amortissement, seules les
déductions opérées durant la période triennale sont remises en causes. Ce qui ne
pourra plus être le cas puisque rappelons-le le « Robien recentré » ne
comportera plus qu’une unique période triennale de 9 ans.
Comme pour la déduction
forfaitaire majorée et l’amortissement Besson, aucune remise en cause de
l’avantage n’est effectuée lorsque le non-respect de l’engagement de location
intervient à la suite du décès, de l’invalidité, ou du licenciement du
contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.
Conséquences de la remise
en cause de l’avantage fiscal :
C’est au « R2 » qu’intervient
cette mise en garde obligatoire que fait le conseiller à son client.
Ces conséquences diffèrent
suivant que la remise en cause a pour origine le non-respect des conditions
initiales d’application du dispositif ou le non-respect des conditions initiales
d’application du dispositif ou le non-respect de l’engagement de location ou de
conservation des parts.
Dans le premier cas,
l’engagement souscrit n’étant pas valable, le contribuable est replacé
rétroactivement dans les conditions d’imposition de droit commun par
réintégration des amortissements pratiqués et application de la déduction
forfaitaire de 14%, supprimée à compter de l’imposition des revenus 2006. Par
ailleurs, les dépenses d’amélioration éventuellement réalisées en cours de
période d’amortissement redeviennent déductibles des revenus fonciers.
Dans le second cas,
l’engagement de location ayant été rompu en cours de période d’amortissement -
souvent par faute de locataires ce qui commence à être de plus en plus le cas
avec une offre bien supérieure à la demande dans certains secteurs où ont été
construits en masse dans les années 2000 des produits « Robien » vendus à la
découpe… -, l’imposition des amortissements réintégrés est atténuée par
l’application d’un système de quotient. Le bénéfice du quotient n’est
accordée qu’à la réintégration des amortissements pratiqués pendant la période
initiale d’engagement de 9 ans. Le système du quotient atténue la progressivité
en faisant porter le taux progressif de l’impôt sur le revenu uniquement sur une
fraction des réintégrations égale aux montants de ces sommes divisés par le
nombre d’annuités d’amortissement pratiquées, chaque année entamée étant comptée
pour une année. Bien entendu, l’impôt dû pour le quotient est ensuite multiplié
par le nombre d’annuités afin que l’imposition porte sur la totalité des sommes
réintégrées.
Dans tous les cas, les droits
dont le versement a été différé donnent droit au paiement de l’intérêt de retard
au taux de 0,40% par mois depuis le 1er janvier 2006, voire, en cas
de mauvaise foi (manquement délibéré) ou de manœuvres frauduleuses, aux
majorations prévues par l’art. 1729 du CGI (Code Général des Impôts).
Ainsi dans les faits, le
nouveau « Robien recentré » ne diffère que dans la durée (9 ans au lieu de 15
auparavant) et dans son taux d’amortissement moindre (50% de déduction au lieu
de 65% auparavant).
Les aménagements du De Robien recentré
C’est évidemment par le biais de l’amortissement que va se matérialiser le
nouveau « Robien recentré ».
Du fait et nous l’avons vu- de la création par l’état d’un nouveau dispositif
« Borloo » où il ne sera possible que d’amortir son bien à 50% pendant 9 ans
avec ensuite d’autres avantages fiscaux de moindre valeur, le projet de loi ENL
va instaurer un nouveau « Robien recentré » où les conditions seront exactement
les mêmes que pour le dispositif actuel sauf en ce qui concerne justement le
taux d’amortissement.
Ainsi dans les faits, le projet de loi ENL prévoit que le nouveau dispositif
remanié verra sa durée maximale d’amortissement passer de 15 à 9 ans, avec les
taux suivants :
- 6% pendant les 7 premières années.
- 4% les deux années suivantes.
Le projet de loi ENL prévoit sa mise en place rétroactive au 1er
janvier 2006 ou au 1er juillet 2006 si la demande de permis de
construire a été déposée avant le 1er janvier de cette année et si
l’achèvement des travaux se termine en 2008. Investisseurs, dépêchez-vous !
Ce qui ne sera plus possible pour les signatures de dispositif « Robien » à
compter du 1er juillet 2006. Et c’est sur cela qu’insistent, au jour
d’aujourd’hui, dans leurs argumentations les sociétés de défiscalisation.
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